O interesse de investidores por terras agrícolas como alternativa para a alocação de capital ganhou novos contornos no mercado financeiro. Durante a terceira edição da Imersão Dinheiro no Agro, realizada em Santarém (PA), a gestora Tane Capital apresentou um panorama sobre a rentabilidade histórica do setor imobiliário rural.

Segundo os dados do índice NCREIF Total Farmland, as propriedades rurais registraram um retorno médio anual de 11,2% entre os anos de 1970 e 2019. O indicador mensura o desempenho combinado entre a valorização do solo e a geração de renda operacional obtida nas áreas agrícolas.

Destaque: O índice NCREIF aponta que as terras agrícolas registraram rentabilidade média anual de 11,2% ao longo de cinco décadas.

A Tane Capital, que administra R$ 1,8 bilhão em ativos e atua na gestão de 45,3 mil hectares distribuídos em quatro Fiagros, destacou a resiliência desse tipo de aplicação. O movimento reflete a busca por proteção contra a inflação e a busca por ativos reais lastreados na produção de alimentos.

A tese de valorização das fazendas fundamenta-se em variáveis demográficas e na limitação física de novas áreas agricultáveis. Dados da Organização das Nações Unidas para a Alimentação e a Agricultura (FAO) e do Banco Mundial indicam um aumento constante na densidade populacional por hectare produtivo.

Em 1970, a proporção global era de 81 habitantes para cada 100 hectares de terra cultivável. Em 2020, esse número saltou para 162 pessoas por 100 hectares. As projeções dos órgãos internacionais sinalizam que a relação atingirá 202 habitantes para a mesma extensão territorial em 2050.

Destaque: A relação entre população e área cultivável passará de 81 pessoas por 100 hectares em 1970 para 202 habitantes em 2050.

O cofundador da Tane Capital, Marconi Silva, pondera que a combinação entre oferta restrita de imóveis rurais e avanço contínuo da demanda por comida sustenta a atratividade do ativo. A exploração por meio de arrendamentos ou produção direta garante o recebimento de dividendos e fluxo de caixa constante.

A aquisição direta de fazendas exige elevado aporte financeiro inicial e envolve baixa liquidez, além de demandas operacionais complexas para a gestão do imóvel. Como alternativa a esse modelo, a estruturação dos Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais) permitiu a entrada do pequeno e médio investidor no segmento.

A aplicação via fundos reduz a necessidade de capital individual e possibilita a diversificação geográfica e de culturas agrícolas dentro de uma mesma carteira. O cotista passa a ter acesso à renda dos arrendamentos e ao ganho de capital da propriedade sem assumir o manejo operacional diário.

A gestão profissional promovida pelas distribuidoras assegura a seleção de imóveis com aptidão agrícola comprovada, regularidade ambiental e títulos jurídicos auditados. Esse arranjo amplia a liquidez dos papéis negociados em bolsa em comparação com a venda de uma propriedade física.

A participante do evento em Santarém, Adriani Souza de Almeida, administradora do armazém Grãos Pará, ressaltou que a atualização sobre os mecanismos de financiamento e gestão de ativos contribui para o planejamento estratégico das empresas que operam na recepção e logística de grãos na Região Norte.