As terras rurais mais baratas de Mato Grosso do Sul estão no Pantanal. Segundo o Atlas do Mercado de Terras 2025, elaborado pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), isso decorre da capacidade de produção da região, cujo potencial é pecuário e não agrícola. Tanto que os preços sobem bastante conforme aumenta a aptidão da terra na área, variando de R$ 4,1 mil a R$ 24,3 mil.

E justamente devido à limitação produtiva, conforme o Atlas, é que os preços são os mais baixos do Estado. Um hectare de área agrícola de alta capacidade, por exemplo, chega a R$ 126,7 mil em Campo Grande e cidades próximas. A diferença chega a 31 vezes maior em relação às terras pantaneiras.

O levantamento divide Mato Grosso do Sul em 15 MRTs (Mercados Regionais de Terras) e apresenta valores referenciais conforme a região e a finalidade predominante das propriedades.

O menor valor aparece no MRT de Corumbá, formado por Corumbá, Ladário, Caracol e Porto Murtinho. Na categoria 'Pecuária - Pastagem - Pantanal', o VTI (Valor Total do Imóvel) é de R$ 4,1 mil por hectare, enquanto o VTN (Valor da Terra Nua) fica em R$ 3,3 mil.

No outro extremo, o MRT de Campo Grande apresenta referência de R$ 126,7 mil por hectare para áreas destinadas a grãos e classificadas como de alta capacidade. Esse mercado não corresponde somente à Capital e inclui também Bandeirantes, Corguinho, Dois Irmãos do Buriti, Jaraguari, Rio Negro, Rochedo, São Gabriel do Oeste e Terenos.

A comparação não significa que uma fazenda de Campo Grande seja necessariamente 31 vezes mais cara que outra de Corumbá. Os extremos correspondem a tipos diferentes de terra e de exploração. De um lado está uma área com alta capacidade para agricultura. Do outro, uma pastagem característica do Pantanal.

O valor reduzido da terra pantaneira não significa, entretanto, que ela não tenha utilização econômica. A pecuária é justamente a principal atividade apontada pelo Atlas para o Pantanal e isso mostra como a capacidade produtiva interfere no preço, mesmo dentro de uma região predominantemente pecuária. Enquanto a pastagem pantaneira aparece a R$ 4,1 mil por hectare, uma pastagem formada de baixa capacidade sobe para R$ 16,1 mil e uma de média capacidade chega a R$ 24,3 mil.

Ou seja, não basta saber se uma terra serve para criação de gado. A capacidade dessa pastagem e as possibilidades de utilização da propriedade também pesam no valor.

No Pantanal, a pecuária consegue ocupar áreas que apresentam características pouco favoráveis à agricultura intensiva. Isso ajuda a explicar por que uma propriedade pode ser economicamente utilizada para criação de bovinos e, ainda assim, valer muito menos que terras destinadas à produção mecanizada de grãos.

O próprio Incra afirma que, no Pantanal, as terras apresentam preços mais estáveis, têm uso predominantemente pecuário e vêm registrando uma valorização associada também à conservação ambiental e ao turismo rural.

Vocação - A diferença fica mais evidente quando se olha para as regiões agrícolas. Além dos R$ 126,7 mil por hectare encontrados na categoria de alta capacidade do mercado de Campo Grande, o valor chega a R$ 122 mil na mesma categoria no MRT de Iguatemi e a R$ 113,6 mil em Chapadão do Sul.

O Atlas aponta justamente a alta aptidão agrícola, a presença da agricultura mecanizada, a infraestrutura logística, a integração às cadeias de exportação de soja, milho e carnes e a presença de investidores como fatores relacionados à valorização das terras sul-mato-grossenses.

'O mercado de terras em Mato Grosso do Sul apresenta valorização consistente, acompanhando o dinamismo da agricultura e da pecuária intensiva. As regiões de Dourados, Maracaju, Chapadão do Sul e Sidrolândia concentram as áreas de maior valor fundiário, devido à alta produtividade e proximidade de infraestrutura', cita o levantamento.

Na direção contrária, cita a menor rentabilidade de áreas de pecuária extensiva, custos logísticos elevados em regiões mais distantes dos principais corredores de escoamento e restrições ambientais em áreas de transição entre Cerrado e Pantanal, que limitam a conversão de novas áreas agrícolas.

Dourados - Quando se deixa de lado cada tipo específico de terra e se considera a referência geral dos mercados, ou seja, valor geral da terra em cada região, o eixo agrícola do Estado também aparece no topo.

O MRT de Dourados, formado por Dourados, Douradina e Itaporã, registra R$ 113,5 mil por hectare, maior valor geral de Mato Grosso do Sul. Maracaju, Ponta Porã e Rio Brilhante aparecem com R$ 85,8 mil.

O próprio Incra destaca Dourados, Maracaju, Chapadão do Sul e Sidrolândia entre as regiões de maior valor fundiário, relacionando essa valorização à produtividade e à proximidade da infraestrutura. Em contraposição, menciona os preços mais estáveis e o predomínio da pecuária no Pantanal.

Incra - Conhecer essas diferenças não serve apenas para montar um mapa de onde a terra é mais cara ou barata. O monitoramento do mercado rural faz parte das atividades do Incra e tem aplicação direta nas políticas fundiárias.

O Atlas explica que aproximadamente 100 técnicos espalhados pelo País coletam e analisam informações para produzir as PPRs (Planilhas de Preços Referenciais) de 245 mercados regionais. A intenção é captar as tendências reais dos preços e tornar um mercado historicamente pouco transparente mais compreensível.

Para o Incra, conhecer os valores é especialmente importante porque a autarquia atua na obtenção e avaliação de imóveis destinados à reforma agrária. A referência regional ajuda a balizar avaliações, embora não determine automaticamente quanto uma fazenda específica vale.

O próprio Atlas explica também que informações confiáveis sobre preços são relevantes para compra e venda de terras, empréstimos, tributação, desapropriações e ações judiciais.

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